"급매 아니면 안팔려" 실거래가 2억원 하락 단지까지... 서울 아파트 무슨일?

나남뉴스

2025.01.12 12:40:05

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서울 아파트

"지난해 대출 규제에 이어 비상계엄과 탄핵 정국으로 매수 문의가 확 줄었어요. 사정이 급한 매도·매수자만 움직이다 보니 고점 대비 호가가 4천만∼5천만원 정도 내렸는데도 잘 안 팔립니다."

연합뉴스 보도에 따르면 서울 마포구 아현동의 한 중개업소 대표는 최근 아파트 시장 분위기를 이렇게 설명했다.

지난해 하반기부터 이어진 아파트 매수 심리 위축이 장기화하면서 서울 아파트값 하락이 본격화할 조짐이다.

작년 9월 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행과 유주택자 대출 억제로 매수 심리가 위축된 상황에서 대통령 비상계엄 선포와 탄핵 사태로 불확실성이 커졌기 때문이다.

노도강' 등 강북지역 타격 커…강남권도 실거래가 떨어져

서울 아파트

12일 한국부동산원이 조사한 지난주 서울 아파트 매매수급지수는 97.0으로 작년 6월 셋째 주(98.0) 이후 7개월 만에 최저를 기록했다.

매매수급지수는 기준선인 100보다 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것을 의미한다.

서울 아파트 매매수급지수는 지난해 11월 셋째주(99.9)에 100 이하로 떨어진 뒤 8주 연속 기준선을 밑돌며 하락 추세를 보이고 있다.

특히 노원·도봉·강북구 등 중저가 아파트 단지가 몰린 동북권의 지수가 92.6으로 가장 낮다. 대출 규제와 금리에 민감한 지역들이다.

실제 시세보다 가격이 싼 급매물 위주로 거래가 이뤄지면서 개별 단지에서는 실거래가 하락이 본격화하는 분위기다.

노원구 상계동 일대는 12월∼1월에 계약된 아파트의 다수가 직전 거래보다 가격이 하락했다.

상계동 주공5단지 전용면적 31.98㎡는 지난해 9월 실거래가 5억1천만원까지 올랐으나 올해 1월 4억8천400만원에 팔렸고, 상계 주공 12차 전용 41.3㎡는 지난해 10월 초 4억4천500만원에 거래됐으나 작년 말에는 이보다 4천만원 낮은 4억원에 계약됐다.

상계 주공 13차도 전용 49.94㎡가 12월 말 12층이 3억8천만원에 거래돼 작년 9월 초순 13층이 4억2천200만원에 팔린 것과 비교해 4천만원 이상 떨어졌다.

상계동의 한 중개업소 대표는 "올해도 벌써 2주가 지났는데 작년 9월 이후 매매를 한 건도 못 하고 있다"며 "매수자들은 관망하고, 사정이 급한 집주인은 가격을 낮추면서 작년 가을보다 호가가 3천만∼4천만원은 하락한 것 같다"고 말했다.

강동구 고덕동 래미안힐스테이트고덕 전용 84.83㎡는 작년 8월 중순 17억3천만원에 팔린 뒤 거래가 없다가 12월 들어 이보다 낮은 16억3천만원, 17억원에 각각 계약이 이뤄졌다.

고덕동의 한 중개업소 대표는 "연초에 시중은행들이 대출 규제를 풀어줄 것으로 기대했으나 뚜렷한 변화가 안 보이고, 한국은행의 금리 인하에도 불구하고 담보대출 금리는 여전히 높은 상태"라며 "매수자들의 관망세가 당분간 계속될 것 같다"고 말했다.

대출 규제에 상대적으로 덜 민감한 강남권은 호가가 여전히 높지만, 거래 침체로 급매물 위주로 거래가 이뤄지며 실거래가가 1억∼2억원가량 하락한 곳이 나오고 있다.

송파구 잠실동 리센츠 아파트 전용면적 84㎡는 작년 12월 말 18층이 26억1천500만원에 거래됐다. 작년 10월 초 17층이 최고 28억5천만원에 팔렸는데 2억3천만원 이상 낮은 금액이다.

강남구 대치동 래미안대치팰리스 전용면적 94.49㎡는 지난달 하순 3층이 40억원에 팔렸다. 지난해 11월 초 2층이 42억2천만원에 거래된 것과 비교해 2억원 이상 낮다.

송파구 잠실동의 한 중개업소 대표는 "최근 매수 문의도 거의 없고, 싼 매물을 찾던 사람들도 관망세로 돌아서 거래가 쉽지 않다"며 "거래 침체가 계속되면 호가도 하락할 것 같다"고 말했다.

반면 여의도·목동 등 재건축 추진 단지는 거래 침체 속에서도 여전히 신고가 행진이다.

영등포구 여의도동 대교아파트 전용 95.5㎡는 올해 1월 초 24억원에 팔려 7월보다 1억원 이상 올랐고, 삼부아파트 전용 92.13㎡는 작년 11월과 12월 말에 직전 거래가보다 1억5천만원가량 높은 25억원에 각각 거래됐다.

양천구 목동7단지 전용 66.6㎡는 지난해 12월 하순 20억8천만원에 거래되며 역대 최고가를 기록했다. 전용 101.2㎡도 직전 거래가보다 1억∼2억원 높은 26억8천만원에 계약됐다.

여의도동의 한 중개업소 대표는 "집주인들이 재건축 기대감으로 호가를 낮추지 않고 있다"며 "재건축 후 실거주를 원하는 수요자는 높은 금액에도 매수를 한다"고 말했다.

매물 늘었는데 거래량 감소, 전셋값도 약세…당분간 조정장세 전망

서울 아파트

부동산 전문가들은 탄핵 정국 등 혼란한 분위기 속에 집값도 당분간 약보합세를 보일 것으로 예상한다.

일단 거래 침체가 길어지고 있다.

서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 거래량(계약일 기준)은 지난해 7월 9천216건으로 단기 정점을 찍은 뒤 9월 이후 4개월 연속 거래량이 월 4천건을 넘지 못하고 있다.

반면 매물은 많다. 부동산 빅데이터 업체 아실 집계 결과 서울 아파트 매물 건수는 시중은행이 대출을 억제하기 시작한 작년 8월 말부터 8만건을 넘기 시작해 1월 현재 8만8천675건으로 급증한 상태다.

전셋값도 약세로 돌아섰다. 한국부동산원 조사에서 지난주 서울 아파트 전셋값은 0.01% 내리며 1년7개월여 만에 하락 전환했다.

서울 아파트값은 2주 연속 보합을 기록한 가운데, 조만간 하락 전환할 것이라는 관측이 많다.

김규정 한국투자증권 자산관리승계연구소장은 "탄핵 정국 이후 관망세가 짙어지고, 경기 침체도 지속되고 있어 집값도 한동안 조정받을 수 있다"며 "다만 공급 부족 이슈가 지속되고 있고, 정부가 올해 5월에 종료되는 다주택자 양도소득세 중과 조처를 1년 더 연장하기로 함에 따라 급매물이 쏟아지거나 집값이 급락하진 않을 것 같다"고 말했다.

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